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童大煥《中國城市的死與生》和訊座談錄

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2015-12-15 14:20:38 來源:和訊網 

重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰略研究院院長童大煥
重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰略研究院院長童大煥

  和訊讀書消息 近日,重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰略研究院院長童大煥老師做客《和訊座談會》欄目,通過《中國城市的死與生》、《中國大城市化共識》來解讀未來的房地產行業如何實現轉型

  以下為全部文字實錄:

  和訊網:歡迎大家收看本期和訊座談會,我是主持人孔令孜。今天我們很高興請到重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰略研究院院長童大煥老師做客和訊網,我們結合一下《中國城市的死與生》、《中國大城市化共識》這幾本書,和童老師一起來探討一下房地產行業如何實現轉型?

  首先我問一下童老師,您不妨把您的投資經歷跟我們廣大網友分享一下。

  童大煥:投資經歷其實說起來有很多,只能簡單地說幾句。今天我覺得城市化是中國歷史上一個巨變時代,在巨變的時代,如果我們順應城市化的潮流和規律來進行房地產投資,相當於我們借到一個歷史發展的大潮流、大勢。我說的最大借力不是借人,而是借勢。你借到這個大勢以後,你的財富會飛躍式的發展。如果借了相反潮流的力,肯定衰敗地特別快。很多人說,今天這個時代是屌絲逆襲越來越難的時代,其實他錯了。今天的時代是階層的上升或者是墜落都非常快的時代,大家一定要有這樣的觀念。階層上升和墜落差別就在你能不能順應城市化的潮流,就這麽簡單的事情。

  如果你能夠順應城市化的潮流,買對房子,再充分地利用金融的杠桿,你的財富可能在一代人之間完成從非常屌絲一直到中產,甚至是將近富裕階層的進程,一代人完成過億的資產這不是很難。

  和訊網:我們知道其實現在的房地產局勢也不是很明朗,而且現在中國各個經濟數據表明,中國的經濟是在下行。您對2016年的房地產走勢如何預判?

  童大煥:2016年的房地產走勢我覺得在一線城市,還是上漲的,特別是一線城市的核心地區。在三四線城市,或者是區域的核心地區,比如說西部或者中部,它在城市化的過程中,有一兩個城市它的核心地區一定也是會上漲的。三四線城市,可能會有一些二胎的利好,全面放開二胎了,這個利好中心區域也是不用太擔心的。在今天的中國所有經濟不景氣的情況下,這個不景氣早就該出現的,只不過今天才出現,因為這些工業產能是嚴重過剩的,所以是應該不景氣的。

  在這種不景氣的情況下,房地產不光是中國經濟的支柱行業,甚至是一枝獨秀的支柱行業。它能不能一枝獨秀?首先還是要講到城市化的規律,如果真得以為遍地都可以城市化,你可能會死得很慘。你如果真得以為城市和鄉村可以一體化,我有了互聯網,有了高速公路,坐在家門口等著來城市化,不對的,肯定不是這樣子。城市化最後的規律一定是集中、集中、再集中,人口、產業越來越集中。尤其是到了服務業時代,以前是工業時代,工業時代是由產業來吸引人,但是服務業時代可能相反,是人的集中導致產業的爆發,邏輯完全發生了改變,我們要看到這個邏輯,非常有意思。我覺得在這個時候是巨變的時代,我認為50後、60後、70後有很多很快被淘汰,他怎麽被淘汰的?他不知道。他用以前的行為邏輯做事情,他以前就是這樣賺錢的,但是他現在還用那個邏輯,突然發現不靈了。不光是不靈了,還要把他所有過去賺的錢全部吐回去,他不明白。

  前面兩個財富沒有了,跑到哪裏去了?跑到新的跟上時代潮流人的手裏去了。所以它是一個財富變化,歷史上從來沒有這麽大的財富跌宕過程,從來不會有,大家看著一定會非常精彩。

  和訊網:好的,我們也非常期待。對於十八屆五中全會公告中提到這樣兩句話“堅持節約資源和保護環境基本國策,推進美麗中國建設”和“促進城鄉區域協調發展,促進新型工業化、信息化、城鎮化、農業化同步發展”,關於其中談到的城鎮建設和城鎮化,您是怎麽理解的?

  童大煥:我是這樣理解的,在一個社會發展的過程中,比如說資源的節約、土地節約,其實城市化的過程本身就是在節約土地的過程。全世界城市化程度越高,多余出來的土地越多。這個其實很直觀,不用大數據,就用直觀地去看就知道,比如說進入城市以後,人均用土地多少?在鄉村一個院子占地多少?這個是最簡單的分析。我們真正的保護自然,大部分人應該是退出土地更重到城市來,人退出來,自然就進一分。我們以前高中的時候家裏都是光禿禿的,因為人都不進城,山上全都是光禿禿的,現在全部已經是綠樹了。

  未來關於城鄉協調發展,怎麽協調發展?每個人會有每個人自己的理解,有的理解是對的,有的理解是不對的。如果你把它城鄉地協調發展,認為是城鄉都應該一體化的城市化,肯定是錯誤的。所謂的城鄉協調發展,一定城是城,鄉是鄉。

  和訊網:還是一個分立的。

  童大煥:它一定是分立,當然有一些鄉村,我們今天看到大量的鄉村人退出來,已經沒有人居住了。它是不是鄉村?怎麽樣成為美麗鄉村?難道人回去就是美麗鄉村嗎?如果從這個角度理解,我認為肯定不對。如果從另外一個角度理解,這個鄉村人撤出來以後,人均土地可以更多了,可以用資本和有水平的人進去,重新建這個鄉村,我不要那麽多人,我就一個專員,可能一個村就是一個專員,然後大片的土地,它是不是美麗鄉村。

  和訊網:其實就是用那種新型的機械化、農業化去替代原來的規模化。

  童大煥:對,規模化,它是不是美麗鄉村,看怎麽理解?我覺得這個問題如何協調?怎麽樣美麗?這個我們可以重新來定義。

(責任編輯:孔令孜 HB001)

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