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房價為什麽高攀不起?任誌強不會給你講的道理

2016-10-27 05:30:00 和訊網 

  我帶著一些錢,走進一家超市,拿錢交換一些食物。我不能吃錢,但可以吃食物。因此,食物對我的幫助,是錢無法直接做到的。食物很快便被我吃掉了,而我交給超市的鈔票則繼續流通。超市收到的錢,有一部分以工資的形式付給收銀員,而收銀員會用這些錢購買食物。另外一些錢則成為超市的盈利,歸超市老板所有,而超市老板會把這些錢花在各種用途上。有些錢流向各種中間人,最後有些會落在食物的直接生產者手上,而他們也全都會花錢。貨幣就這樣不斷流轉。在全世界,每天都有數以百萬計這種交易發生。食物、衣物和智能手機等商品不斷被生產出來,然後被人用掉,貨幣則持續在人(或機構)的口袋之間流轉。世界上多數人目前的日常生活,正是這麽一回事。

  我們購買的所有商品都具有使用價值和交換價值。這兩種價值之間的差異是顯著的。因為它們往往不一致,這構成一種矛盾,而這種矛盾有時會造成危機。使用價值變化無窮,交換價值則是一致的,性質上也沒有不同。

  房子的使用價值和交換價值

  我們以房子為例,想想它的使用價值和交換價值。

  房子的使用價值相當多元:它為我們提供一個遮風蔽雨的地方,讓我們建立家庭和感情生活;它是我們每天生活、生兒育女的場所(我們在房子裏煮食、做愛、吵架和撫養小孩);在不穩定的世界裏,房子保護我們的隱私和安全。房子也可以成為某些人彰顯自身地位和社會歸屬感的工具,成為財富和權勢的象征、個人和社會歷史記憶的符號,以及彰顯建築成就的標誌;它也可以只是一個旅遊景點,供遊客贊嘆建築之優美。房子也可以成為胸懷大誌的創新者的工場,例如矽谷的起源可以追溯至那間著名的車庫。我可以在地下室偷偷開一間血汗工廠,或是用它來收留遭迫害的移民,又或者把它當作買賣性奴的基地。

  但房屋的交換價值又如何?在當代世界裏,我們一般必須購買或租下房子,才能享有使用房子的特權。我們必須為此付出金錢。問題是:為取得房子的使用權,我們必須付出多少交換價值?這個“多少”的問題,如何影響我們在想要和需要的房屋用途之間做出權衡?這個問題聽起來很簡單,但答案其實相當復雜。

  交換價值主導了房屋供給

  曾有一段時間,人們幾乎不必付出金錢,便能蓋好自己的房子:土地是免費的,勞力是自己付出的,許多物料取自周遭。涉及金錢的交易僅限於購買斧頭、鋸子、釘子、鐵錘等。在發展中國家許多城市的貧民區,窮人仍然會用這種方式建造自己的房子。巴西的貧民區便是這樣蓋起來的。

  房屋也可以“定制”:你有土地,雇用建築師、承包商和營建商,替你根據某種設計蓋一間房子。房子的交換價值取決於原料和勞力的成本,以及建屋相關服務的收費。交換價值並無主導地位,但可能限制創造使用價值的可能性(例如房主的錢不夠建一間車庫,又或者某幢豪華府邸因為資金耗盡而少了一個側廳)。在發達資本主義社會,許多人以這種方式增加房屋的使用價值(例如橫向擴建房子,或者加蓋一層)。

  不過,在世界的多數地方,房屋是一種投機商品,建出來在市場上銷售,任何人負擔得起和有需要都可以購買。房子的交換價值除了取決於基本的建造成本(人工和物料的成本),還取決於另外兩項成本:投機建造商希望賺取的利潤(他們承擔最初的必要資本支出,並支付相關貸款的利息),以及購買土地或向地主租地的成本。也就是說,交換價值等於實際建造成本加上利潤、貸款利息和資本化的地租(地價)。開發商的目的是取得交換價值而非使用價值,替其他人創造使用價值是達成這一目的的手段,因為這種活動本質上是投機的,真正重要的是房子的潛在交換價值。不過,開發商並非必賺不賠。他們顯然會精心策劃一切,尤其是房屋銷售,盡可能避免虧損。但是,風險總是有的。在這種模式下,交換價值主導了房屋供給。

  樓市為什麽會崩盤

  房屋建造中使用價值與交換價值之間的緊張狀況,有多種方法可以管控。但是,這種體制向來也有失控的階段,此時便會產生危機,例如2007~2009 年,美國愛爾蘭西班牙的樓市便經歷過這種狀況。此次危機並非史無前例。之前的類似例子包括1986 年以來的美國儲貸危機,1992 年斯堪的納維亞的樓市崩盤,以及1990 年的日本土地市場崩盤(終結了日本20 世紀80 年代的經濟榮景)。

  在市場體系中,房屋供給還有額外的問題必須處理。首先,房屋是一種“高單價商品”, 要使用很多年,不像食物那樣馬上被用掉。個人可能沒有足夠的錢一次付款買下房子。如果我的錢不夠買房,還有兩個基本選擇。我可以向房東租房,房東可能專門購入投機建造商建造的房子,靠收租維生。我也可以借錢買房,可能向親友借錢,也可能找金融機構辦理房屋抵押貸款。如果是辦房貸,我除了必須支付房子的全額交換價值外,償還房貸期間還必須每月支付貸款利息。還清房貸之後(可能需要30年),我便完全擁有房子了。在此情況下,房屋也成了一種儲蓄工具,我可以隨時拿這項資產的價值套取現金(至少我每月償還房貸,因而取得的部分價值是可以套現的)。房屋的價值有一些被維修保養的費用消耗掉,例如墻面每隔一段時間必須重新塗刷,屋頂損壞必須修繕。不過,我仍然可以期望隨著自己逐漸還清房貸,我掌握的房屋凈值將增加。

  但是,利用房貸購房是一種非常特別的交易。利率5%、本金10萬美元的房貸分30年償還,總還款額約為19.5萬美元。也就是說,房貸戶為了取得最初價值10萬美元的資產, 必須多付9.5萬美元。這樣的交易看來很沒有道理。我為什麽願意這麽做呢?答案當然是我需要這房子的使用價值(我需要一個居住的地方),而我為此付出9.5萬美元,直到我完全取得房子的所有權。這就像我在30年間花9.5萬美元租房,差別在於我最終可以取得整座房子的交換價值。這房子實際上成了一種儲蓄工具,替我儲存它的交換價值。

  但是,房屋的交換價值不是固定的。它會隨著時間推移而波動,受各種社會狀況和力量影響。首先,它會受周邊房屋的交換價值影響。如果附近的房屋全都日趨破敗,又或者小區裏遷入越來越多“不對勁”的人,則我的房子很可能將貶值,即使我把它維持在一流的狀態也無法幸免。相反,小區環境“改善”,例如小區中產階級化,則可以提升我房子的價值,即使我並未投入任何資源。樓市深受經濟學家所稱的“外部性”影響。屋主經常采取個別和集體行動,力求控制這些外部因素。不信的話,你可以提議在某個“體面的”小區建一所出獄者的安置點,看看會發生什麽事!小區居民會積極排斥他們不歡迎的人和活動,小區幾乎純粹以維護和提升區內房屋價值為使命(例如小區內若有好學校,對住宅價值大有幫助)。為了保護自身儲蓄的價值,人們會有積極行動。不過,屋主有時也會損失他們利用房屋保存的儲蓄,例如政府或開發商為了重新發展某個小區,可能會購入該區相當數量的房子,然後任由那些房子的狀況惡化,進而嚴重損害區內其他房屋的市場價值。

  保姆的6套房子

  在全球許多地方,對越來越多的人而言,房子已經變得十分重要。維護和提升房屋資產價值,已經成為越來越多人的重要目標,因為消費者可以得到的房屋交換價值,一如開發商所能賺到的交換價值那麽重要。

  但是,最近30年左右,房屋已經成為一種投機目標。我以30萬美元買進一套房子,3 年後它的市值升至40萬美元。我可以把握機會做房貸再貸款,把房子增值的那10萬美元換成現金,隨自己支配。交換價值不斷上升,使得房子成為熱門的投機目標。房產成為一種方便利用的個人提款機,總需求因此增強,市場上的房屋需求也日益高漲。在《大空頭》一書中,劉易斯闡述了2008 年金融市場崩盤之前發生的房產投機潮。劉易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆,保姆及其姐妹一度在紐約市皇後區擁有6套房子。“她們買進第一套房子之後, 房價大漲,放款機構建議她們做房貸再貸款,貸出25萬美元的現金,而她們用這筆錢買了第二套房子。”第二套房子的市值也大漲,她們於是故技重施,繼續買房。“最後,市場持續下跌時,她們手上有5套房子,而且完全沒有能力償還房貸。

  樓市的資產價值投機變得熾熱。但是,這種投機總是有某種程度的“龐氏騙局”元素。我借錢買房,然後房價上漲了。房屋市值不斷上漲吸引更多人買房。他們借入更多錢購買“好東西”(當放款機構資金非常充裕時,這是輕而易舉的事)。房價進一步上漲,因此吸引更多的人和機構參與房屋投機。結果造成一場“房地產泡沫”,而泡沫最終必然破滅。這種資產價值泡沫如何形成、為何形成,泡沫會有多大,以及泡沫破滅之後會發生什麽事,取決於多種狀況和力量的具體情況。基於歷史經驗(例如美國樓市曾於1928年、1973年、1987年和2008年崩盤),目前我們必須接受的是,這種投機狂熱和資產泡沫是資本主義歷史重要的組成部分。隨著中國更多地采用資本運作模式,中國樓市也越來越容易出現投機熱潮和資產泡沫。

  在美國最近這次樓市崩盤中,約400萬人因為房貸止贖(借款人因為違約而失去贖回房屋的權利)而失去住房。這些人因為追求房屋的交換價值,結果喪失房屋的使用價值。數不清的人仍處於房貸“溺水”的狀態:他們在房價高峰期買房, 因為房價隨後大跌,他們欠金融機構的房貸比房子的市值還高。這些屋主必須承受巨大損失,才能擺脫房屋所有權並遷居他處。在房市繁榮的高峰期,房價太高了,許多人必須承受他們最終證實無力償還的債務,否則無法獲得房屋的使用價值。房市崩盤後,這些人可能被迫守著一些房屋使用價值而無法脫身,由此造成的財務負擔令他們的境況特別淒慘。簡而言之, 因為不顧後果地追求交換價值,許多人喪失了取得並持續擁有房屋使用價值的能力。

  類似問題也已經發生在租房市場。在紐約市,約60%的人口為租房族;私募股權基金在房市高峰期買進許多供出租的住宅大樓,希望借由提高租金大賺一筆(即使它們面對有力的法規管制)。這些基金刻意壓低這些房子的現行使用價值,借此替它們的再投資計劃辯解,但它們自己在金融市場崩盤中破產,留下房客住在使用價值變差但租金反而變貴的房子裏,而且這些房子因為原本的主人破產而遭金融機構沒收,誰該負起屋主的責任往往並不清楚(如果你住在這種大樓裏,發現暖氣爐壞了,你可能真的不知道該找誰處理問題)。近10%的出租房屋遇到了這種問題。因為有人不顧後果地追求交換價值最大化,一大部分人可以享有的房屋使用價值受損了。當然,更慘的是,房市崩盤引發了一場全球危機,結果全球經濟至今仍然很難恢復。

  我們可以得出以下結論:資本主義下的房屋供給,已經從追求使用價值為主,變成以追求交換價值為主。因為這種怪異的轉變,房屋的使用價值日趨變質,首先是變成一種儲蓄手段,其次是變成一種投機工具,而利用這種投機工具的除了消費者,還有建築商、金融業者和所有可受惠於房市繁榮的人,包括房屋中介、房貸放款人員、律師和保險經紀人等。為大眾提供足夠的房屋使用價值(傳統消費意義上的使用價值),越來越受制於不斷深化的交換價值考慮。我們致力於為越來越多的人提供足夠和可負擔的房屋,結果卻是一場災難。

  本文選自《資本社會的17個矛盾》;中信出版社,2016年10月出版;作者:大衛•哈維;譯者:許瑞宋

  大衛•哈維(David Harvey)

  紐約城市大學(CUNY)傑出人類學教授,全球作品被引用最多的人文學者。他開設的解讀馬克思《資本論》課程,是40多年來與學生互動產生的結果,自從2008年上傳到紐約城市大學網站以來,獲得了近300萬人次的下載量。

(責任編輯:李瑩 HN016)
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