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用大數據測量一下房子泡沫直徑

2018-01-04 13:53:17 書問  高路拓 編著

  以魔都上海2015年為例:

  作為一個城市研究者,買房子絕非小事。這不僅僅是剛需,也不僅僅是投資,更是堵上專業名譽的一場戰役。虧錢事小,丟臉事大,於是我決定認真地梳理一下上海的房地產市場,謀定而後動。由於研究難度較大,我找來了一個博士幫忙,我們最終將賭註壓在“房屋租售比”這一問題的研究上,並將之作為本次支書購房之戰的關鍵武器。

  好吧,問題來了。房屋租售比是什麽? 一般而言,“房屋租售比=每平方米建築面積的月租金 / 平方米建築面積的房價”。但為了便於理解,我們可以把這個概念顛倒一下,轉變為“房屋售租比”。

  倒過來,“房屋售租比=每平方米建築面積的房價 / 平方米建築面積的月租金”,其含義可以簡單理解為:“在保持當前的房價和租金條件不變的情況 下,完全收回投資需要多少個月。”

  一般而言,按照國際經驗,在一個房產運行情況良好的區域,應該可以在200~300個月內完全回收投資。如果少於200個月(17年)就能收回投資,說明這個地區有較高的投資價值;如果一個地區需要高於300個月(25年),比如1200個月(100年)才能回收投資,則說明該地區有潛在的房產泡風險。

  200~300個月的安全區間,這是怎麽算出來的呢?

  簡單舉個例子,我準備投資一套房產,但不想占用太多現金流,該怎麽辦? 付個首付,向銀行貸款唄,能貸多少貸多少,大不了租金全部用來還按揭。好的沒問題,這樣的話,假如房價和租金均保持不變,租金也必須能夠跑贏貸款利率才行。所以,一般國際上所認為的合理的租售比本質上是一個與貸款利率掛鉤的指標。

  以上海為例,現行貸款利率差不多應是6%(新政前後有高有低),那麽按照這套租金跑贏貸款利率的邏輯,合理的售租比應該是多少呢?粗算一下,就是差不多200個月。

  那麽,上海有多少房子的售租比能達到200呢?

  我們搜集了上海4月的37000余套住房的租金數據和34000余套住房的房價數據,並按照小區(約12000個)進行了匹配,將每一個小區的租售比匯總到了每一平方公裏的城市空間當中,並以200個月為分界值制作出 圖1。

是的,你沒有看錯,圖1中的紅點表示了售租比高於200個月的柵格空間,而白點則表示了售租比在200個月以下的柵格空間。也就是說,現階段上海幾乎沒有什麽所有地區的房價租金是能跑贏房貸的。

  是的,你沒有看錯,圖1中的紅點表示了售租比高於200個月的柵格空間,而白點則表示了售租比在200個月以下的柵格空間。也就是說,現階段上海幾乎沒有什麽所有地區的房價租金是能跑贏房貸的。

  真是痛(hao)心(bu)疾(yi)首(wai)的結果啊。

  不要緊,痛定思痛,再來看一下,上海的售租比到底是一個什麽樣的水平呢?我們將所有小區的租售比數值進行了排序,求出了其中位數值:

  522個月。

  什麽概念?假設我25歲研究生一畢業,就立刻全款買了一套房,然後放出去收租,那麽,在我約69歲時,這年來陸陸續續所收的租金總數就可以達到我25歲時買房所付的錢了。(而且還不考慮什麽凈現值折算之類的)

  好開心啊。才年,竟然沒有超過房屋的10年產權期呢。

  高興歸高興,我們由這些數據暫時可以得到以下兩個結論:

  (1)在不考慮房產增值的情況下,上海絕大多數地方的房子的房租收入都跑不蠃當下的商業貸款利率的。如果房價不持續上漲的話,即使以市場價出租,也是買一個月虧一個月,虧的程度不同而已;

  (2)如果僅靠租金收入的話,上海全市平均回收投資需要522個月,折算下來,只有約2. 3%的收益。而這種格局的維持,必須有賴於購房者對上海的房價上升的持續預期。也就是說,在上海,投資房產絕不是利率收益,而是預期收益。

  那麽大家不禁要問了,參考國際慣例不是200 300個月嗎?那522個月的上海,僅靠預期收益,其房價是否有泡沬呢?

  答案是:我不關心。

  是的,即使租售比能夠在某種程度上代表房產潛在的泡沬程度,這對於像我這樣的一般購房者而言也毫無意義。為什麽?很簡單,買房是剛需啊。對於剛需購房者而言,他們需要做出的權衡並不是是否買房;而是怎麽購買一個泡沬小、風險低、收益預期高的房子。因此,我並不關心全上海的售租比包含多少絕對意義上的泡沬概念。我關心的問題是:

  上海具體哪些房子的相對意義上的資產泡沬小一些?

  我們先以戶型分類,可以看到圖2。
總體而言,售租比隨著套型的增大而增大。其中1室戶的租售比最低,中位數值為455個月,低於上海的全市值522個月,相對比較健康。而4室以上的豪宅則達到了590個月。

  總體而言,售租比隨著套型的增大而增大。其中1室戶的租售比最低,中位數值為455個月,低於上海的全市值522個月,相對比較健康。而4室以上的豪宅則達到了590個月。

  毫無疑問,這個結果令只買得起1室戶的我十分欣喜(是的,這個分析毫無必要)。

  那麽,接下來的問題是,哪些區域售租比較低呢?

  在看租售比的空間分布前,我們先研究一下房價和房租的空間分布。先看圖3。
這是上海全市房價的空間分布。

  這是上海全市房價的空間分布。

  上海各地區房屋平均租金分布圖見圖4。

這是上海房租的空間分布。

  這是上海房租的空間分布。

  可以發現,兩者均表現為明顯的向心性的圈層特征,而且分布的模式也基本一致。

  那麽售租比呢?請看圖5。

毫無疑問,既然房價和租金在空間上表現為同質的圈層模式,那麽作為兩者相除的結果,售租比自然抹去了向心性的圈層分布特征,呈現出相對均質的 扁平化分布特征,基本上看不出什麽明顯的特征。

  毫無疑問,既然房價和租金在空間上表現為同質的圈層模式,那麽作為兩者相除的結果,售租比自然抹去了向心性的圈層分布特征,呈現出相對均質的 扁平化分布特征,基本上看不出什麽明顯的特征。

  那麽,在這張混亂斑駁的圖紙下面,到底隱藏著哪些因素影響了售租比呢?

  理論上說,在一個完全理性的房產市場上,租金更多地體現出其功能性, 因此,售租比應該與每個地塊軌道交通可達性、是否學區房、就業密度以及高學歷人口比例、人口密度等空間因素有關。

  而在現實當中呢?是否如此?我們將這些因素分別代入到租售比模型當中,得出一堆枯燥的統計學數字之後,結果出來了。請看圖6。
這張表是什麽意思?用簡單一句話來解釋:在上海全市層面,無論是學區房、軌交,還是就業密度、人口,上述因素與售租比的關聯均不顯著。

  這張表是什麽意思?用簡單一句話來解釋:在上海全市層面,無論是學區房、軌交,還是就業密度、人口,上述因素與售租比的關聯均不顯著。

  這是什麽結論?難道這些經典理論中談到的空間因素都不影響房屋租售比?這不科學啊!

  別著急,我們的研究精神是百折不撓的。既然結果不顯著,那麽必然是某種變量沒有被控制住嘛。讓我們找到它。

  會不會是空間距離的關系呢?

  於是,我們又將每一個空間柵格的售租比按照距市中心的距離排序,制作出了圖7。
用大數據測量一下房子泡沫直徑

  從圖中我們可以看到一個鮮明的規律:租售比的數值雖然並不隨著空間距離增大或衰減,但其數值的離散程度卻和空間距離有關。簡單來說:

  售租比越遠離市中心越離散,越靠近市中心則越收斂。

  其分界線是在20~30km處,差不多就是上海中心城區和郊區的分野。 是的,上海的租售比格局就是呈現這樣一種“中心城區——郊區”分化特征的。

  在獲得這個認識後,我們再將軌交、學區、人口、就業等要素分為中心城區和郊區兩個區間,分別代入租售比模型中,便可以得到圖8。
註:*表示顯著性水平;*代表在0.05的水平上顯著;**代表在0.01的水平上顯著。
註:*表示顯著性水平;*代表在0.05的水平上顯著;**代表在0.01的水平上顯著。

  用一句話解釋一下吧:

  中心城區的餐飲價格、就業崗位密度、產業結構這三個指標與房屋售租比有顯著的相關性。總體來說,但在中心城區內部,人少崗位多、生產性服務比例高、餐飲價格高的地方售租比會更低。但是這種關系在郊區並不成立。

  售租比的空間邏輯背後意味著什麽?

  簡單來說,與空間距離變化相關的租售比離散程度變化說明了:中心城區的房產市場對空間因素的響應更加敏銳,而郊區則遲鈍得多。這在某種程度上暗示著,在上海的郊區房產市場上,租金市場和住房市場可能是不重合的。

  從理論上看,對於上海這個城市而言,租金市場往往是本地化的,更註重房屋的功能性,就近的就業密度、產業結構、餐飲價格等與之有緊密關聯;但是,住房市場卻是全市(國)性的,包含了很強的投資性,而對於投資性購房者而言,他們看中的並非是租金收入而是預期收益,因而其選購房屋和當下周邊的設施、就業密度、產業結構、餐飲價格等的關聯度就差了一些。

  將這一理論假設回應到現實的結果中,我們就可以得出這樣一個結論:

  中心城區的房屋售租比的離散程度低,對空間因素的響應也更合理,說明該地區租房市場更成熟,房屋價格中包含的功能性價值也更強;而郊區的房產市場離散程度高,對空間因素無響應,說明該地區租房市場發育較弱,而房屋價格中包含的功能性較弱,相應地更依賴投資性(或者叫預期性)價值。

  所以,在一棟房子所包含的價格中,究竟是功能性價值更安全,還是投資性(預期性)價值更安全呢?這個答案就不言而喻了。

  寫到這裏,我默默地在朋友圈裏翻了一遍,發現在郊區買房的朋友其實還真不少。其實不只是我,大概每個漂在上海的人都有那麽幾個朋友、親戚或者同事吧。那些年,連夜排隊、搖號購房的狂熱景象刺激了很多買不起市中心的房子,但工資又沒有房子漲得快的白領們。他們有些人選擇在郊區買了房,也許目的並不是居住,而是在一輪風起雲湧的大泡沫開始翻滾的時候,以正常人的理性選擇來買一個泡沫而已。

  那麽現在呢?房價進入滯漲時代,上海的人口也進入了嚴控總量的歷史階段。此情此景下,人們是選擇回歸郊區的居住,還是賣掉郊區的房子然後努力置換到離工作崗位更近的市中心?我身邊更多的案例往往是後者。

  事實上,我並不知道上海的房地產市場泡沫有多大。我只知道,無論它是不是,我們這些漂在上海的人也都會奮不顧身地去買一個泡沫。問題在於:

  你是希望選擇一個漲得更大的泡沫,還選擇一個破了之後不會濺到自己一身一臉的泡沫呢?

  這是一個屬於每一個人自己的選擇。

  對了,很多北京的朋友總是向我咨詢北京的問題。說實在的,首都的問題高深莫測,一直無法摸到門徑。但今天簡單看了一眼,根據2015年4月的數據,北京的全市售租比中位數是個月,比上海還要多33個月。

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  內容來源:書問

  書名數據不說謊:大數據之下的世界

  作者高路拓, 編著

  出版清華大學出版社

  定價69元

(責任編輯:杜川疆 )
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