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三個老太太的養老PK

2018-01-12 12:26:48 書問  柴效武 著

  (一)中美老太太的天堂相會

  幾年前的中國,住房商品化初始興起,上銀行貸款買房還被冠以“透支明天”“超前消費”的名頭,以刺激貸款消費,拉動經濟增長。當時的新聞媒體廣泛流傳這麽一個故事,說的是一個美國老太太和一個中國老太太在天堂會面。中國老太太很高興地講到了,辛辛苦苦攢了一輩子的錢,終於在臨終的前一天買到屬於自己的房屋,在新房中住了一晚上,現在來到天堂,總算了結了一樁大事,一生的辛苦沒有白費。美國老太太則同樣很高興地講到,年輕結婚時貸款買的房屋,住了一輩子,總算在臨終的前一天將貸款本息全部償還完,沒有給兒孫後代留下任何債務,也心滿意足地來到天堂。

  兩位老太太就各自的選擇進行比較,分析各自的優勢劣勢後,發現美國老太太的做法比較中國老太太要高明得多,可使自己從住房中獲得更大的效用,得到的滿足感也更大。中美老太太的這一較量,確實帶來了中國民眾消費理念的大變化——改變傳統觀念,變傳統儲蓄購房為貸款購房加儲蓄還貸,以便用“明天的錢圓今天的夢”。有人說,觀念改變世界,這一消費信貸理念的確立,確實帶來了住房商品化的大見成效,居民住房生活質量的大幅提升,房地產業持續快速的激活,國民經濟持續長期的大幅增長,這都是有目共睹的。

三個老太太的養老PK

  (二)第三個老太太參與PK賽

  正當人們還陶醉於按揭購房消費的融融樂趣,美國老太太為成功勝出而沾沾自喜之時,一位來自N國的老太太又跳了出來,高聲喝道:“我要與美國老太太PK!”

  只見第三個老太太神采奕奕地站在PK臺上,說:“我是在年輕時貸款買房,到60歲臨近退休時就將房貸全部還清,然後我將該房屋的產權出售或抵押給銀行,使用權則依然保留供給我正常生活居住,賣房或抵押房的錢財由銀行每個月支付給我作生活費補貼。到我上天堂之時,住房的價款正好花銷得幹幹凈凈。在整個養老的20年裏,我去中國爬了長城,去法國吃了大餐,還到韓國做了整容,到美國逛了迪斯尼樂園,這都是我把房子抵押給銀行,讓房子給‘報銷’的……這輩子賺得錢財在這輩子又花銷得幹幹凈凈,想起來真是痛快!”

  用我們設想的以房養老的新觀念來看,美國老太太的做法固然很好,但還不是最好。來自N國的第三個老太太,思想觀念又前進了一大步,這就是在某些發達國家非常流行的倒按揭。通俗地說,就是老年人在晚年將自己的房產抵押給銀行獲取流動現金,用來養度自己的余生,貸款機構則在老人出售、搬出房子或過世後再將房產收回的一種金融手段。這個倒按揭正是今天已膾炙人口的以房養老的典型方式。

  三個老太太的小故事,說的是三個國家的老百姓(603883,股吧)不同的財富理念和買房、養老方式。中國老百姓主要靠自我積蓄為主,一輩子節約攢錢買房為子女辦好事。美國老百姓則充分利用貸款融資,提前消費,既拉動了房地產交易和社會投資,又得以盡早享受新生活。N國的老百姓則充分利用房產蘊含的巨大價值,尤其是人死亡後房產仍然具有的相當價值,抵押住宅所有權的同時保留對住宅的使用權,在住房不影響正常使用居住的情形下,提前給予價值變現,從而得到一筆筆穩定可靠並且是延續終生的現金流入,用來養老自然是再好不過。
三個老太太的養老PK

  (三)三個老太太的行為圖式

  對三位老太太購房與養老消費的狀況可用圖3-2表示並加以比較。

圖3-2 三位老太太購房與養老消費的狀況
圖3-2 三位老太太購房與養老消費的狀況

  三個老太太都是25歲結婚成家,80歲死亡,不同的是購買住房和籌措房款的時間以及房產處置的方式。中國老太太死亡前一天才買到屬於自己的住房;美國老太太和N國老太太則是年輕時買房,終生居住。美國老太太是死亡的前一天方才全部歸還銀行貸款,而N國老太太則是60歲就還清全部住房貸款;中國老太太和美國老太太死亡後,房產都歸由子女繼承;而N國的老太太則是將住房的余值來個以房養老,人死亡時房產的價值也同時“死亡”。
三個老太太的養老PK

  (四)三個老太太的行為評析

  三個老太太都是辛苦勞作一輩子,出了一輩子的力,住了一輩子的房,得到的結果卻是大不相同。將三位老太太的做法加以對比,從個人價值最大化、合理配置家庭擁有資源更好實現養老這一終極目標的角度而言,不難發現第三位老太太的做法最為明智,收益也是最高,一生賺取的錢財在自己的一生得到了最好的價值實現。在老齡化危機日益嚴重,養老資源日益短缺的今天,這一做法更有著普遍的價值與意義。

  中國老太太一輩子辛辛苦苦掙錢、攢錢來購房,在嚴重的通貨膨脹時期,資金積聚的速度會遠遠趕不上房價上漲的速度,這就大大延遲了購房的進程,直到臨終總算購得一套歸由自己擁有的新房,只住了一晚就一命歸西,這種結果誠然是可悲,但購到的住房是否全無價值呢?否。它一般是作為遺產歸由兒女繼承。父母辛苦操勞了一輩子,一生為兒孫做牛做馬,卻未能從這種辛苦中為自己得到應有的回報。雖說總算為兒孫辦了一件大好事,但自己最終又得到什麽結果呢?這種做法是否今天要大力提倡呢?並非如此。

  這裏我們還想詢問:人為住房勞累了大半生,付出是太多太多,房子為人又帶來什麽呢?是否能讓人為房子服務的同時,也能通過某種機制和手段,盡量讓房子為人多提供服務、多做貢獻呢?有個美國人寫了《窮爸爸、富爸爸》一書,其間講了一個很好的道理:“財產為人服務,而非人為財產服務。”許多人的一生為何感覺不到任何快樂,貧窮的時代是這樣,在富有的情形下依然如此。這就需要從哲學的高度加以評判了,“我整天活著、忙碌著,到底是為了什麽呢?”

  中國老太太的做法,從現代人的視角觀察是很傻的。假如國家開征遺產稅,將住房作遺產給兒孫們繼承,還要再繳納20%~50%的遺產稅,對家族而言更是一大損失。對子女來說,平白無故繼承到一套住宅,應當是件好事,但從培養子女的健康成長而言,這種不勞而獲的行為並不值得誇耀,真不能算是一件大好事。國家為什麽要開征遺產與贈予稅,並非一定要在死人的頭上收斂這幾個“小錢”,而是要借此大大減弱不勞而獲、坐享其成的遺產繼承現象。比爾·蓋茨是當今世界第一大富豪,他作出的一個重大決定,就是將自己擁有的財富全部捐贈給社會。正是這一決定,使得比爾·蓋茨從一個卓有貢獻的大發明家、受人羨慕的世界第一大富翁,成為備受世人尊敬的大偉人。
三個老太太的養老PK

  美國老太太的做法是明智的,是今天需要大力倡導的。她從結婚成家時就貸款買房,雖說要交付不菲的利息,卻是一直居住在屬於自己的房子裏,到臨終時,購房貸款已全部還清,房屋產權完全成為自己的。但需要說明的是,既然這位老太太已是一命歸西,房屋歸屬於誰也就不值得再予談起,慶幸的是沒有給兒女留下任何債務。遺留的住房已居住數十年,價值不多,也足可欣慰。將這套住房傳遞給兒女繼承,當然是不錯,但如該位老太太並無兒女,或雖有兒女,卻對繼承該套房產持完全無所謂的態度,而老太太本身又是現金來源頗有不足,要“端著金飯碗討飯吃”時,這事做得意義就不大,該套房屋仍然有相當價值未能很好利用起來。且遺產傳承給子女時,仍要按照國家規定再繳納數額不菲的遺產稅,對精明的美國人來說也是一大憾事。

  第三位老太太同樣是將該房屋盡早地買到手,並安然享用了一輩子,只是貸款本息歸還早了10多年。人滿60歲,住房貸款就全部償還完畢,這在目前是完全可以做到的,且在低利率時代更合算一些。到退休時再在住房上變點小魔術,正好將住宅這種已“僵化、凝固”的不動產,轉化為可資充分利用養老的“糖果屋”,臨終時正好將該房屋的全部價值花銷得幹幹凈凈,然後才無牽無掛地來到天堂。第三個老太太的出現,讓我們相信“房子養老”在將來必定會大行其道。正是出於這種養老方式的促動,我們看到來中國旅遊的外國團隊多為老年人的事實。在我國,以房養老已成為自21世紀以來人們最為關註的話題之一。

  美國老太太貸款購房再分期還貸的辦法,對家庭購買住宅帶來了新思路。這一新思路對我國的房地產業開發,對金融保險業的業績和利潤增長,對老百姓的安居樂業、迅速改善生活居住水平,對國民經濟的健康快速增長、城市面貌迅速改變、規模大幅增進等的功用和影響,今日不論是如何給予溢美之詞,都是不過分的。而第三個老太太用房子養老的新觀念,將在家庭養老保障和代際關系變革方面產生一場新的革命。對這一新養老思路的變革,同樣給予再高的積極評價,也都是當之無愧的。

  第三個老太太以房養老的做法,讓我們看到了養老事業的輝煌明天,眾人對此的熱切討論與關註,表明中國的老人需要“糖果屋”。房子養老仿佛就是一個個誘人的“糖果屋”,不僅可保障老來衣食無憂,還顯得異常輕松自如,得來全不費功夫。就這樣,第三個老太太在這場激烈的“超級老太房產養老PK賽”中大獲全勝,這種“想玩就玩,快樂生活”“財產為人服務,而非人為財產服務”“一生賺錢為一生更好地消費”的理念更是羨煞旁人。

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  內容來源:書問

  書名以房養老理念與模式

  作者柴效武, 著

  出版清華大學出版社

  定價39元

(責任編輯:劉暢 )
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